投资商铺，关键是要看地段、规划、经营团队能力等，这些都与商铺的升值、租金水平的提高有着直接的关系。不可否认的是，我们也不能忽视一些其他影响因素，如规划的反作用等，以增大投资成功的几率。
一铺养三代，只有“长命”商铺才能做得到。真的有短命商铺，其实这并非杞人忧天。商铺的命运受到诸多因素的影响，如规划变更、政策变化、商业气氛消失等，都会让商铺或多或少地失去应有的属性而失去投资价值，甚至“夭折”。
也许会有人反问，作为个人投资者，信息来源较少，不可能提前预知商铺在若干年以后的命运。话虽有理，但我们依然还是可以通过一些现象，来进行综合判断。，在此需要说明的是，所谓“短命”商铺，并非是指商铺建筑物消失，而是指商铺失去其应有的功能，从而使得投资受损。
商铺寿命有长短
这是一个由地铁商铺退出引出的话题。现在，当记者从上海轨道交通一号线莲花路站乘坐地铁时，再也看不到分布在人行通道两侧的小商铺了。因为就在三个月以前，这里刚刚完成整治，小商铺一律退出，让路于行人。而此前，这条人行通道还是一块“风水宝地”呢，地铁带来的大量人流，吸引众多经营休闲食品、书刊杂志以及小礼品的商贩来此经营，整天热闹异常。
上海部分轨道商铺无意中成了“短命”铺，这不管是对投资者还是经营者来说，都不是一件好事。一位姓刘的女士在地铁2号线龙阳路站从一个“二房东”手上转租了一间商铺，并付给对方3万元的转让费，而在宣布对轨道商铺进行整治以后，这位女士面临无法经营的尴尬境地。
短寿商铺风险大
不管是投资也好，还是经营也好，如果碰到短命商铺，会致使投资失败。俗话说，一铺养三代。确实如此，一间好铺的确可以带来丰厚的投资回报。但其前提是商铺能够一直“存活”下去。如果因为市政动迁、规划调整等原因，导致商铺被拆除，不管此前市场氛围再浓厚，也无法实现这样的目的。
，目前市场上并不少见的无产权商铺，也可以归为短寿商铺。此类商铺虽然大都建在商圈内，周边商业配套相当成熟，业主并不真正拥有产权，等到“生铺”养成“熟铺”之后，业主们面临的可能是鸡飞蛋打的局面。因为一旦合同到期，开发商可能会将使用权收回。
如前文中提到的刘女士，她曾想要回3万元的转让费，但“二房东”总会找出各种各样的理由来拒绝。而她能够得到的，最多只是按照合同规定，给予一个月的租金补偿。“要是商铺一直可以经营下去，也就不会发生这些问题了。”她如是说。
，还有一个不能忽略的问题是，投资商业地产成本很高。一般情况下，只能申请到5成贷款，而且贷款利率方面也没有优惠，还款时间多为10年，部分只有5年，对于投资者来说，如果一旦失败，将面临巨大损失。
四种商铺不要碰
投资商铺要看眼光。一般说来，投资商铺时主要考察地段、未来发展潜力等诸多因素，商铺能否升值、商铺租金能否一直保持上涨态势，与之有着直接关系。但专家表示，除此之外，投资者还要学会为商铺“看相”，如果不具备“长寿相”，尽量不要碰。
出身不正少碰为妙
其中最为典型的案例是襄阳路市场。
据了解，此前上海襄阳路商铺的租金一路走高，在2000年初，一套10平方米左右的铺面年租金约4万元，而到了2005年，则涨至30万元左右，如果是几经转手租得，年租金可能高达50万元。而这里的生意也曾经是出奇的好，不论酷暑严寒，各种族、不同肤色的人川流不息。由此可见，这样的商铺其实已完全能够做到“一铺养三代”了。但实际上，襄阳路市场还是被撤销，在原址上建造了一座大型建筑，包括酒店、写字楼等，而此前整天人流如织的繁忙景象在这里已不复存在。
襄阳路市场之所以被撤消，土地所有者收回土地用于项目开发是主因，但不可否认的是，随着各国对知识产权保护力度的加大，襄阳路市场撤销只是迟早的事。对此专家表示，对于这种靠“捞偏门”而名气迅速蹿升的商铺，投资者应该持谨慎态度。
规划也有两面性
在商铺投资中有个说法，即规划是金。政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，有经验的投资者也清楚，“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，可在很大程度上稳稳掌握财富命运。
但凡事总有两面，政府规划能够让投资者赚得钵满盆盈，但有时候也会起反作用。诸如市政府在2004年推行“非改机”工程，其原意在于拓宽马路，使得原来的步行街变成可供车辆快速通过的宽敞马路，但两旁的商铺命运就此改变，虽然人流量要比以前大了许多，能够转化成实际消费力的人数却会随着车速的提升而大量减少。最为极端的例子是位于闵行区虹梅路被拓宽为中环线之后，马路上车水马龙，切断了马路两旁的联系，而虹梅路附近的一些商铺的命运就可想而知了。
在投资商铺过程中，除了要掌握规划带来的利好消息之外，还有关注规划对商铺的影响，如市场整体搬迁、马路拓宽等等，都会形成不利因素。，对于投资者来说，要提前了解到这些信息的确有不小的难度。但其实有不少规划在实施之前的两三年前就会披露出来，投资者了解到这些信息之后，及时补救也为时不晚。
商业氛围消褪需当心
随着大型市场的整体搬迁，商业氛围可能骤降至冰点，原址附近的商铺由此不可避免会受到影响。
最为典型的是原上海精文花市的整体搬迁，导致周边商铺租赁行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面积1.5万平方米，营业店铺近300个，年销售鲜花约35亿枝，曾是华东地区最大的鲜花批发市场。精文花市的兴旺，也顺带火了周边小商铺的生意，但从2005年10月开支，这里发生了巨变，由于其所在的文化广场原址处要建世界上最大的下沉式音乐剧院，上海精文花市关闭，市场内的花铺全部搬迁，周边小商铺租金再无起色。目前永嘉路上的商铺租金约8元/平方米•天，与4年多以前相比并未高出多少，可见如果在市场搬迁前后买入周边商铺进行投资，显然不划算。
成熟的大型市场对商铺的升值极为有利，但如果商务条件小时之后如市场整体搬迁，周边商铺也会随之而衰落。尤其是需要提醒的是，对于新建商业项目而言，投资者一定要关心是否有知名的商业商家进驻，因为这对聚集人气有着极大的好处，一旦“养铺”不顺，虽然不至于变成“死铺”，但至少在很长一段时间内会毫无起色。
使用权商铺要留意
记者在采访中了解到，目前有少数商业项目出售的是使用权，这使得商铺并不具有真正的产权，这其实“死铺”相差无几。
有业内人士告诉记者，目前全国各地出现了使用权商铺。也就是说，投资者一次性买断一定年数的使用权。在这过程中，投资者可以自用，也可以转租，但合同期满之后，开发商将会收回使用权。而在这过程中商铺升值带来的收益与基本投资者无关。
专家表示，一旦租赁合同到期，而与开发商就租金问题无法达成一致，那么投资者拥有商铺使用权的可能性则就极小了，，投资商铺除了租金收益之外，商铺本身升值带来的收益也是不可忽视的一个重要组成部分，而投资使用权却无法享受到这些。，如果经营团队管理不善，导致商铺租金水平一直在低位徘徊，投资者可能会蚀本。