天河东新盘保利天汇选筹指南

保利天汇终于姗姗来迟了。我早一年多前来到这售楼部，而如今我踏足保利天汇的时候，换做的是销售小姐姐以甜美的音线跟我绘声绘色现在我们整个地块都拆迁干净了，未来将会堪比琶洲的保利天悦，保利天悦你知道了吧，是我们品牌旗下高端产品。保利天悦？那这里就是全盖豪宅了？但一期主要是以紧凑的79小三房为主。这紧凑的三房设计你何德何能可以跟保利天悦相提并论了，四个字筹足了三个也不能成为攀亲戚的缘由吧。我也是毫不掩饰自己对保利天汇的总体看法。这是一个无论产品规模，都是直接与珠江花城竞争的、妥妥的刚需盘。保利天汇其实我挺不想单独写一篇文的，但这段时间不是久没更文嘛，伙伴们星球里也一直跟我追问，这新楼盘究竟能不能买呢，保利天汇位于天河大观中路，即天河小新塘之处（天河星作）附近。这个板块曾经叫做广氮-奥体板块，天河智慧城扩容，将广氮-奥体片区纳入其范围，大力发展科技创新产业，天河软件园等优势，为打造新增长极。如今广氮-奥体板块将重新定位，从原来以居住为主的广州东部生态宜居新区变身为科技创新、文化创意园区，天河智谷规划未来将成为以文化创意和科技创新为主的创新创意街区。片区未来的产业方向是新一代信息技术+文化创意为主，辐射产业是人工智能+生物制药，预计可解决10万人的就业，片区内地块以产业用地为主。居住用地建筑面积从原控规的554.43万平方米，商业服务业设施用地则从原控规的392.07万平方米增加到574.37万平方米；规划人口从原来的17.7万减少到13.7万；打造车陂涌湿地公园、奥体山体及湿地公园为主的生态廊道；保利天汇具体地段？就是属于天河智谷的奥体板块了，目前剩下广氮+奥体两大商业与居住板块能持续提供住宅开发，可十月广氮土拍流拍。市场一片愕然，可见开发商仍旧是相当克制。那奥体就没有土地出让了么，奥体板块其实还是有待开发出让的地块的，请看下图详细规划。珠江花城恰好在奥体板块规划的范围之外，奥体当前除了准备开售的保利天汇，便别无其他可买的新货了，牛奶厂基本售罄，现存的住宅就是半山溪谷、帝景山庄别墅群、牛奶厂（天宸原著、金地公馆、华润天合、招商雍华府）。除了有待拆迁的大淋岗村、玉树新村等出让土地这个时间进程较难把控之外。保利天汇之后，还有两大住宅用地会推出，那就是集中在中部的帝景山庄西块、半山溪谷东地块，目前可得的信息就是帝景山庄西块是以小高层洋房为主。同样搭配有九年一贯制小学，至于半山溪谷东地块。但估计并没有学校规划，可认为是与牛奶厂通用学位，两者从用地规模来说。都不足以和保利天汇、珠江花城等相提并论，另加保利天汇规划的六千户，再算上原来的帝景山庄、半山溪谷七百户，以上就是奥体整体板块现存的住宅人口容量。未来新增的两个楼盘（帝景山庄西区、半山溪谷东块）。特别玉树新村是属于黄埔管辖规划的。主打的是80平方以下的2+1房户型，别说什么楼层矮了。天河智谷和北面天河智慧城，绝大部分区域（超过70%）位于80m的理论控高范围内，即机场控高80米，你说能高得哪里去，这一带的产业虽说挺津津乐道的？开发难度普遍偏高，比金融城更难呗，而保利天汇现在而言。地铁是有即将开通的21号线的大观南路站，此站规划也将会经过19号线，售楼部宣传资料距离大观南路站是780米。即使你是踩共享单车，估计也要十分钟路程，现在奥体板块的所有楼盘，基本距离地铁都有一段距离，牛奶厂估计更远一点，即使是后面可能会拍地的帝景、半山溪谷地块，究竟什么群体会比较接受不太有地铁的楼盘了，只有改善型的楼盘。只有用车为主要交通工具的改善楼盘。才能接受门前没地铁，其他的刚需型产品实际上是比较错配的。但胜在保利天汇与珠江花城相对牛奶厂而言。距离地铁21号线、19号线还是要近那么一丢丢，所以保利天汇是可以偏向刚需一点的。刚需人们在如今共享单车下。地铁范围可以放开到1.5km以内，十分钟车距是最大的了，保利天汇深谙这点。设计的户型事实上也是以刚需小三房为主，说明了新房中二房的尴尬位置，所谓做足了功课，不过看价格吧，如何定价是一个大问题。因为按照目前保利天汇首推房子建设进度，估计要拿到预售证，价格不合适不买便是，你们猜猜天汇会卖什么价格。我也大胆做下价格预测？前面有了科学城萝岗大壮名城这个横空出世的定价体系。让我对整个广州的开发商魄力有了新的认知，这年头久战沙场的央企国企还是不够民企胆子大啊。也会为后面的开发商开盘提供了不错的思路，大壮名城在萝岗改善户型抛出了5w+的价格。普通两三房定价4.3-4.6w，处于萝岗核心地段，价格也很美丽，我个人估计改善户型100平方定价往5w以上靠拢概率比较大，小三房会稍微偏低一点，也可以参考珠江花城4.8w均价及高赠送的立场。赶紧看看80平方以下的小三房是长什么样子吧。这个和珠江花城的73平方2+1户型还是有相似之处的两者同样是北向阳台。目前珠江花城售价在4.3-4.5w上下。论户型还是保利天汇优胜。加上也没有珠江花城那边的污染隐患，这个78平方户型定价超出4.5w。我是不会惊讶的，再看保利天汇另一款79平方2+1户型。这个户型朝向两极分化，东南比西北贵是可以预见的，六栋东北侧也是商业建筑，这点也会影响其售价，东南向79平方户型两个房间朝南。定价必须要比78平方北向要贵一点，估计4.7-4.9w之间，才是合理定价，以上这都是超过五成供应量的主打户型。也是相对匹配保利天汇的户型，建议可以重点考虑，这些稍微有点小错配，95平方三房两卫稍微好一点。但100平方以上的4房两卫既不太符合小面积楼盘的定位，又碍于总价偏高，实在不太合适，这是保利很典型的户型设计按照保利的技术，这个户型实际上设计成89平方是绰绰有余的，据闻一栋会有类似的产品。但尚没在预售范围内，朝向东南向为主，典型最实际兼且不便宜户型，主要竞争对手可以对比珠江花城的89平方三房两卫。花城优势还能就多功能阳台再腾个小房间，实用率完爆保利，目前南向售价约4.9-5w。那保利95平方这样比较稀缺又实际的户型。要想从珠江花城突围而去，我猜想定价也必须要控制在5w以下才有盼头了，剩下的一点点就当是保利品牌溢价吧。恭喜这两个户型，将会成为我认为的最不堪入手户型。价格不合理+定位不匹配。大壮名城有一种以只身之力势拉广州房价新mgc的魄力，那要看后面的同行究竟跟不跟，市场究竟认不认。但实际上卖得是否如意，还要看后续真实的网签数据，这某盘恐怕很快就要高开低走了。至于保利天汇要不要也走一波如此的mgc操作，还是稳稳当当走一趟正经的开盘低出首秀，然后慢慢加价，耍耍也不掉啥肉，在即将迎来2000人+突破的时刻！只要你这个时段加入星星佬知识星球。均可享受知识星球优惠大酬宾，星球原价扫码618元，微信支付518元返利一百，优惠来袭，518元基础上再来大优惠。等于原价618元打了75折笋盘！

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我们金地天悦这边的房子就是他们装修的，很多邻居也是看了我们家装修的还挺好。

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